Ingatlan kategória bejegyzései

Tippek építkezőknek

Kategória: Szerző:
Hozzászólás

Egy építkezés nagy falat, még ha minden rendben is megy és a pénz sem fogy el menet közben. Vannak dolgok, amelyeken – mint a gyerekbetegségeken – át kell esni.

10 pontban összefoglaltuk, melyek is ezek.

1. Előzetes tervezés

Javasolt az elképzeléseinkhez közelálló ház felkutatása vagy a környezetünkben vagy szaklapokban és az azt tervező felkérése. Az építkezők számára fennáll a lehetőség, hogy a tervezéssel kapcsolatos szervezés több lépését összevonva komplett építési tervdokumentációt vásároljanak. Az ajánlott terv (típusterv) tipikusnak tekinthető lakóépületek (családi házak, sorházak stb.) engedélyezési és kivitelezési terv részeit tartalmazza. Építész szakember közreműködésére ilyenkor is szükség van, hiszen az építtető egyedi igényeinek megfelelő helyiségek kialakítása, valamint az épületnek a telken való elhelyezése (tervadaptáció) és az engedélyeztetés tervezői feladat. Az ajánlott tervekről funkciók és tájegységek szerint katalógusok is kaphatók. Az építkezés, épülettervezés első pontja az építési program meghatározása. Ilyenkor a felkért tervező vázlatterveket készít az épület funkcióinak, a telken való elhelyezésének és fő méreteinek meghatározására. Egy ilyen építési program ad igazán módot arra, hogy a várható költségeket legalább nagyságrendileg meg lehessen becsülni. A program alapján elvi engedélyt kell kérni a területileg illetékes építési hatóságtól, aki állást foglal arról, hogy a tervezett építés megfelel-e a helyszínre vonatkozó övezeti előírásoknak, rendezési tervnek, vagyis elvben kiadható-e arra építési engedély. Ez a terv és engedély alkalmas a társtulajdonosok és érdekelt szomszédok várható magatartásának felmérésére is.

2. Építési engedély

Ha építünk, az általában hatósági engedélyhez kötött. Ez egyaránt vonatkozik új építésre, átalakításra, bontásra, minden olyan beavatkozásra, amely az épület méreteit, elhelyezését és használati funkcióit érinti. Általános elv, hogy a tulajdonos, tulajdonosok hozzájárulása nélkül más nem kaphat építési engedélyt. A tulajdonjog igazolására a földhivatali tulajdoni lapok szolgálnak. Építési, átalakítási vagy bontási engedélyt a területen illetékes hatóság (a jegyző, és az alá tartozó építési osztály) adhat ki, arra jogosult tervező által készített tervdokumentáció alapján. A kiadott engedély általában adott időtartamra szól.

3. Az engedélyezési terv

Az engedélyhez kötött építési tevékenységek esetében építési (átalakítási, bontási) tervet kell készíteni. Az engedélyezési dokumentációhoz szükség lehet hivatalos helyszínrajzra, szakhatósági és közműengedélyekre is. Engedélyezési tervet csak az épületfajtához kötött tervezői jogosultsággal rendelkező magánszemély vagy cég készíthet.

4. Szakhatósági engedélyek

A lakóépületek építésének engedélyezéséhez nem csak az építési hatóságok, hanem egyéb, szakhatóságok jóváhagyására is szükség lehet. Ezeket az előzetes állásfoglalásokat az engedélyezési dokumentációhoz kell csatolni. A leggyakoribb szakhatósági engedélyek a következők: hivatalos helyszínrajz, ÁNTSZ engedély, tűzoltósági engedély. Az országban nem szabványos termékek alkalmazásához minősítési jegyzőkönyvek csatolását kérhetik.

5. Közműengedélyek

Az építmény közművekre való csatlakoztatása külön tervezést és engedélyezést igényel. A közműszolgáltatók hozzájárulását az alábbi esetekben kell kérni: Víz- és csatorna szolgáltatótól: a meglévő közhálózatra való bekötéskor, vagy bővítésekor. Vízóra kérvényezése, felszerelése, kicserélése esetén. Gázszolgáltatótól: minden, a gázvezetékeket érintő beavatkozás esetén. Gázóra kérvényezése, felszerelése, kicserélése esetén. Elektromos engedély: a meglévő közhálózatra való rákötés, vagy megváltozott energiaigény esetén. Villanyóra kérvényezése, felszerelése, kicserélése esetén.

6. Kivitelezési tervek

A kivitelezési tervek a már engedélyezett építési tevékenység pontos tartalmát írják le. A kivitelezési terv ad módot a pontos költségvetés kérésére is.

7. Árazatlan költségvetés

Az építési tevékenység minden formája szabadáras, ezért annak költségeit minden esetben a megbízó és a vállalkozó közötti megállapodás szabja meg. Amennyiben a tervezést és a kivitelezést különböző személyekre bízzuk (a legtöbb esetben ez a célszerű), akkor a tervező a kivitelezési tervhez árazatlan költségvetést készít. Az építkező ezután a terveket és az árazatlan költségvetést több vállalkozónak is oda adhatja, árajánlat kérése céljából. Ajánlott a tervezővel költségbecslést készíttetni, hogy legyen viszonyítási alapunk a kapott ajánlatokhoz.

8. Az árajánlat

Az építési vállalkozó többféle módszerrel készíthet árajánlatot:

a) Az egyes tételekhez egyenként rendeli az anyagárakat és díjösszegeket. Ez az átláthatóbb ajánlat, ugyanakkor lehetőséget ad a teljes munka csak egy részének vállalására is.

b) A díjtételeket saját vagy közhasználatú normagyűjtemény adatai és rezsióradíj alapján adja meg. Ilyenkor viszont nagyon kell figyelni, hogy valóban annyit dolgoztak-e rajta, valamint hozzá nem értő könnyen belebonyolódhat a normák és egyéb szakmai dolgok értelmezésébe.

9. Építési szerződés

Nagyon fontos, hogy az építtető és a vállalkozó megfelelő szerződést kössön. A szerződésnek a szokásos formai követelményeken túl tartalmaznia kell legalább a következőket: a vállalt feladat pontos meghatározása azzal együtt, hogy a szükséges anyagok és berendezések közül melyik fél mit biztosít. Esetleges alvállalkozók és az általuk végzett részmunka megjelölése. A feladat minőségi követelményei és határideje (rész- és véghatáridők). A hibás teljesítés következményei. A vállalási összeg, a fizetés módjának és ütemezésének feltüntetésével. A kivitelezés felelős műszaki vezetőjének meghatározása.

Tipp: Előfordulhat, hogy az építkezés ideje alatt az építőanyagok és a hulladék tárolására, daru felállítására közterületet kell elfoglalni. Ehhez a pontos hely és időtartam megjelölésével önkormányzati engedélyt kell kérni.

10. Az építkezés befejezését követő teendők

Ha az építmény építése, bővítése, felújítása, helyreállítása, átalakítása vagy korszerűsítése építési engedély köteles volt, illetőleg az önkormányzati rendeletben meghatározott esetekben az építtetőnek használatbavételi engedélyt is kell kérnie. A használatbavételi engedély megadását az un. kiemelt építésügyi hatósági ügyek intézésére jogosult önkormányzati jegyzőjétől kell kérni. Amennyiben minden az építési engedélynek megfelelően történt, kérhetjük a használatbavételi engedélyt. Ha eltértünk az engedélytől, az épületre fennmaradási engedélyt kell kérnünk. Használatbavételi vagy fennmaradási engedély hiányában az építményt nem szabad használni.

Albérlet piac

Kategória: Szerző:
Hozzászólás

Tartós túlkínálat van az albérletpiacon, ezért az elkövetkezendő hónapokra, sőt, évre az árak stagnálása lesz jellemző – ez az ingatlannal foglalkozók egyöntetű véleménye.

Többen közülük azt is állítják, hogy a szeptember-októberi szezont követően az árak némileg még vissza is esnek. A túlkínálat oka, hogy Budapesten és vidéken több tízezer lakást vásároltak meg befektetési célból. Ezeknek tulajdonosai pedig nem arra törekednek, hogy a lehető legmagasabb bérleti díjat préseljék ki a bérlőből. Nekik az a jó, ha lakásaikat tartósan lakják, azaz felügyelik az ingatlant, amellett, hogy a mindenképpen esedékes rezsiköltségeket a bérlő állja. Hosszú távon pedig akkor számíthatnak erre, ha nem feszegetik a piaci árat, esetleg alá is mennek kicsivel: azaz nem kell arra számítaniuk, hogy a magas bérleti díj miatt bérlőik kéthavonta továbbállnak. Ez tehát az árak szinten maradása, némileg csökkenése irányába hat.

Albérletszempontból a fő szezon a szeptember-október és a január-február, az egyetemi szemeszterek kezdetének időpontjai. Szeptemberben keresnek ugyanis lakást az egyetemisták-főiskolások. Az év elején pedig sokan közülük lecserélik bérleményüket, nem beszélve az ekkor munkába állókról. A legkeresettebbek az egy-másfél szobás lakások. Mind fővárosi, mind vidéki viszonylatban beszélhetünk ezeknél átlagárakról.

Ha olcsón, jó albérletet akarunk szerezni háromféle technikával dolgozhatunk. Először is, vegyünk három-négyféle hirdetőújságot. Ezek közül is azok a jók, amelyekben más betűvel szedik a címközvetítő irodák hirdetéseit, mint a magánhirdetéseket. Ennél is hatékonyabb módszer, ha magunk adunk fel hirdetést: sokak véleménye szerint ez a királyi út – akár a drágább, de igényesebb lakások tekintetében is. Harmadszor pedig, járjuk azt a környéket, amely megtetszett, és figyeljünk a falragaszokra, vagy elegyedjünk szóba a környéket és bérházukat ismerő nyugdíjasokkal.

A jelenlegi piacon – akárcsak tavaly – a 60-70 ezer forint az a lélektani határ, amely alatt hamar ki lehet adni egy lakást, többért viszont már nehézkesen. És ez érvényes a fővárosban akár a budai ingatlanokra is. Budapest legkedveltebb kerületeiben, azaz az I., II., XII-ben ugyan valóban sok olyan villalakást találni, amelyeknek a bére havi több ezer dollár is lehet, de ezt csak a gazdasági, diplomáciai vezető réteg tudja megfizetni.

Bérlőként, bérbeadóként fontos szempont, hogy a lakást feketén, vagy legálisan vesszük, adjuk ki. Utóbbi esetben ugyanis a bérbeadó által fizetendő 20 százalékos jövedelemadóval is számolni kell. (Például, ha közvetítőhöz fordulunk, az általában nem foglalkozik feketén kínált lakásokkal.) Az ingatlan kiadás ÁFA-mentes, ezzel tehát nem kell törődni.

Budapesten, mint vidéken teljesen általánossá vált mára, hogy a bérbevevést megelőzően kauciót kell fizetni. Ezt két-három havi bérleti díjban szokták megszabni a bérbeadók. A kaució egyrészt arra szolgál, hogy ha bármilyen rombolást követ el a bérlő, ebből azt fedezni lehet, másrészt az esetlegesen ki nem fizetett rezsiköltségekkel szembeni biztosíték.

Albérletkeresőként készüljünk fel arra, hogy sok bérbeadó nem hajlandó gyerekes családoknak kiadni a lakását. Ennél még egy fokkal rosszabb a helyzet, ha kutyát vagy macskát akarunk magunkkal vinni. Ezeket a felállásokat azért nem kedvelik a bérbeadók, mert azt feltételezik, hogy – bármilyen morbidul hangzik – úgy a gyerek, mint a háziállat “lakásromboló tényező”. Ilyenkor esetleg megpróbálkozhatunk külföldinek kiadni magunkat – a bérbeadók őket kedvelik a legjobban -, de akkor egyúttal arra is készüljünk fel, hogy drágább árat szabnak nekünk.

Fontos: bérlet az albérlet! Az albérlet hétköznapi jelentése és jogi fogalma eltér egymástól. A jog kizárólag a mástól bérlő személy általi bérbeadást nevezi albérletnek, míg a tulajdonostól való bérlést bérletnek hívják. Szeptemberenként az utóbbi években több mint húszezer egyetemistának-főiskolásnak nem jut hely a fővárosi kollégiumokban, ezért ők az albérletpiac főszereplői. Országosan ez a szám százötvenezerre tehető. A tavalyi tanévben az ELTE például csak vidéki hallgatói húsz százalékának tudott kollégiumot adni. Nincs ember, aki megmondaná, hány lakás van ma a fővárosi és a vidéki ingatlanpiacon, erről semmiféle statisztika nincs.